房地產(chǎn)信托的風(fēng)險與控制
來源：www.beiwo888.cn 時間：2004-12-17
從已發(fā)行成功的信托產(chǎn)品來看，普遍的收益率在4.5%-6%之間，更有部分產(chǎn)品最終收益在6%以上，遠遠高于其他一些投資品種
信托公司在信托資金運用過程中，可通過投資地域、項目類別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機動，來抵御可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動，規(guī)避風(fēng)險，保護投資者利益
房地產(chǎn)信托作為一個新興的金融品種，在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間，但發(fā)展速度很快，截止2004年6月底，全國房地產(chǎn)信托募集資金已高達150億元。由于其能將老百姓手里的閑置資金匯集起來，投資于房地產(chǎn)，以分享房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，因此深受廣大投資者的歡迎。
高收益性
在目前情況下，房地產(chǎn)信托普遍具有較高的收益。從已發(fā)行成功的信托產(chǎn)品來看，普遍的收益率在4.5%-6%之間，更有部分產(chǎn)品最終收益在6%以上，遠遠高于其他一些投資品種。房地產(chǎn)信托的高收益性，主要有以下兩方面的原因：
1.中國目前的房地產(chǎn)行業(yè)是一個高利潤的行業(yè)。在很多人眼中，房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，那么其利潤到底有多高呢？根據(jù)國土資源部一項調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)利潤方面，大多數(shù)城市普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達到30%到40%，遠遠高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。同時，房地產(chǎn)開發(fā)絕對是一個資本密集的行業(yè)，一般大眾很難參與投資，開發(fā)商的集資來源也受到嚴重限制。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)，打通了普通老百姓進入房地產(chǎn)行業(yè)、分享行業(yè)高速增長及超額利潤的路徑，創(chuàng)造了一個全新的投資機會。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率，使其能承擔(dān)更多的財務(wù)費用，給信托投資者以較高的回報。
2.房地產(chǎn)融資方式改變帶來的機會。由于資本市場的不發(fā)達，在我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，主要是通過銀行貸款，60%以上的資金來源于銀行，既增加了銀行金融風(fēng)險，又不利于這個行業(yè)的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。隨著國家宏觀調(diào)控政策展開，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款從總量和資格上進行了更嚴格的控制，迫使各個開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，尋找新的資金來源。
信托以其制度靈活、量身打造的特點，非常適合與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合，房地產(chǎn)信托逐漸成為開發(fā)商重要的融資方式。為了能搶占市場機會、加快項目開發(fā)進程，開發(fā)商也愿意給信托投資者以較高的回報，以獲得足夠的開發(fā)資金，建立起新的融資渠道。
風(fēng)險與控制
作為一個金融投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托同樣存在一定的風(fēng)險，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時間周期較長、資金占用量大，利潤回報較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機風(fēng)險，如果房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。
根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報告顯示，1-8月份，我國房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，宏觀調(diào)控成果已初步顯現(xiàn)；房地產(chǎn)價格上漲主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產(chǎn)品質(zhì)提升所致，平均漲幅仍低于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度；由于中國城市化進程及大規(guī)模城市改造，必然對房產(chǎn)有著長期的真實需求，目前存在的主要問題是局部過熱及房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過剩，整體的房地產(chǎn)泡沫是不存在的。
信托公司在信托資金運用過程中，可通過投資地域、項目類別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機動，來抵御可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動，規(guī)避風(fēng)險，保護投資者利益。
2.項目自身及市場風(fēng)險。對項目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作，如果項目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題，則信托產(chǎn)品無論怎么設(shè)計控制風(fēng)險，項目本身的先天缺陷是無法避免的。
信托公司在進行項目選擇的時候，可以聘請有市場公信力的房產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)對項目進行可行性分析及評估，對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識；深入調(diào)查了解開發(fā)商實力、財務(wù)及資信情況，選擇與開發(fā)經(jīng)驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進行合作；落實土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施，在項目運作過程中，加強資金監(jiān)控，做到“封閉運行，?？顚Ｓ谩薄Ｍㄟ^這一系列的手段，信托公司能將項目風(fēng)險控制在最小范圍之內(nèi)，最大限度地保證信托資金的安全，保護委托人和受益人的利益。
3.道德風(fēng)險。作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)，信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機構(gòu)———中國銀監(jiān)會的嚴格監(jiān)督和管理，嚴格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進行經(jīng)營活動。
在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計上，信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)及會計師事務(wù)所等中介機構(gòu)參與，對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。
信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評審及風(fēng)險控制流程，按照審慎的原則運用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風(fēng)險。
我們知道，房地產(chǎn)是世界財富的一個重要組成部分，在美國，房地產(chǎn)占到了全部財富的40%-50%。而在我國，隨著居民改善住房條件需求的釋放，以及城市化進程的持續(xù)，足以支撐起房地產(chǎn)行業(yè)近20年的長期牛市。
(作者：福建聯(lián)華國際信托投資公司常務(wù)董事總裁，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長)
信托公司在信托資金運用過程中，可通過投資地域、項目類別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機動，來抵御可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動，規(guī)避風(fēng)險，保護投資者利益
房地產(chǎn)信托作為一個新興的金融品種，在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間，但發(fā)展速度很快，截止2004年6月底，全國房地產(chǎn)信托募集資金已高達150億元。由于其能將老百姓手里的閑置資金匯集起來，投資于房地產(chǎn)，以分享房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，因此深受廣大投資者的歡迎。
高收益性
在目前情況下，房地產(chǎn)信托普遍具有較高的收益。從已發(fā)行成功的信托產(chǎn)品來看，普遍的收益率在4.5%-6%之間，更有部分產(chǎn)品最終收益在6%以上，遠遠高于其他一些投資品種。房地產(chǎn)信托的高收益性，主要有以下兩方面的原因：
1.中國目前的房地產(chǎn)行業(yè)是一個高利潤的行業(yè)。在很多人眼中，房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，那么其利潤到底有多高呢？根據(jù)國土資源部一項調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)利潤方面，大多數(shù)城市普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達到30%到40%，遠遠高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。同時，房地產(chǎn)開發(fā)絕對是一個資本密集的行業(yè)，一般大眾很難參與投資，開發(fā)商的集資來源也受到嚴重限制。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)，打通了普通老百姓進入房地產(chǎn)行業(yè)、分享行業(yè)高速增長及超額利潤的路徑，創(chuàng)造了一個全新的投資機會。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率，使其能承擔(dān)更多的財務(wù)費用，給信托投資者以較高的回報。
2.房地產(chǎn)融資方式改變帶來的機會。由于資本市場的不發(fā)達，在我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，主要是通過銀行貸款，60%以上的資金來源于銀行，既增加了銀行金融風(fēng)險，又不利于這個行業(yè)的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。隨著國家宏觀調(diào)控政策展開，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款從總量和資格上進行了更嚴格的控制，迫使各個開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，尋找新的資金來源。
信托以其制度靈活、量身打造的特點，非常適合與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合，房地產(chǎn)信托逐漸成為開發(fā)商重要的融資方式。為了能搶占市場機會、加快項目開發(fā)進程，開發(fā)商也愿意給信托投資者以較高的回報，以獲得足夠的開發(fā)資金，建立起新的融資渠道。
風(fēng)險與控制
作為一個金融投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托同樣存在一定的風(fēng)險，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時間周期較長、資金占用量大，利潤回報較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機風(fēng)險，如果房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。
根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報告顯示，1-8月份，我國房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，宏觀調(diào)控成果已初步顯現(xiàn)；房地產(chǎn)價格上漲主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產(chǎn)品質(zhì)提升所致，平均漲幅仍低于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度；由于中國城市化進程及大規(guī)模城市改造，必然對房產(chǎn)有著長期的真實需求，目前存在的主要問題是局部過熱及房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過剩，整體的房地產(chǎn)泡沫是不存在的。
信托公司在信托資金運用過程中，可通過投資地域、項目類別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機動，來抵御可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動，規(guī)避風(fēng)險，保護投資者利益。
2.項目自身及市場風(fēng)險。對項目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作，如果項目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題，則信托產(chǎn)品無論怎么設(shè)計控制風(fēng)險，項目本身的先天缺陷是無法避免的。
信托公司在進行項目選擇的時候，可以聘請有市場公信力的房產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)對項目進行可行性分析及評估，對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識；深入調(diào)查了解開發(fā)商實力、財務(wù)及資信情況，選擇與開發(fā)經(jīng)驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進行合作；落實土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施，在項目運作過程中，加強資金監(jiān)控，做到“封閉運行，?？顚Ｓ谩薄Ｍㄟ^這一系列的手段，信托公司能將項目風(fēng)險控制在最小范圍之內(nèi)，最大限度地保證信托資金的安全，保護委托人和受益人的利益。
3.道德風(fēng)險。作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)，信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機構(gòu)———中國銀監(jiān)會的嚴格監(jiān)督和管理，嚴格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進行經(jīng)營活動。
在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計上，信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)及會計師事務(wù)所等中介機構(gòu)參與，對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。
信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評審及風(fēng)險控制流程，按照審慎的原則運用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風(fēng)險。
我們知道，房地產(chǎn)是世界財富的一個重要組成部分，在美國，房地產(chǎn)占到了全部財富的40%-50%。而在我國，隨著居民改善住房條件需求的釋放，以及城市化進程的持續(xù)，足以支撐起房地產(chǎn)行業(yè)近20年的長期牛市。
(作者：福建聯(lián)華國際信托投資公司常務(wù)董事總裁，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長)
(xintuo摘自國際金融報)