房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)與控制
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-12-17
從已發(fā)行成功的信托產(chǎn)品來(lái)看，普遍的收益率在4.5%-6%之間，更有部分產(chǎn)品最終收益在6%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他一些投資品種
信托公司在信托資金運(yùn)用過(guò)程中，可通過(guò)投資地域、項(xiàng)目類(lèi)別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機(jī)動(dòng)，來(lái)抵御可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者利益
房地產(chǎn)信托作為一個(gè)新興的金融品種，在我國(guó)出現(xiàn)不過(guò)兩三年的時(shí)間，但發(fā)展速度很快，截止2004年6月底，全國(guó)房地產(chǎn)信托募集資金已高達(dá)150億元。由于其能將老百姓手里的閑置資金匯集起來(lái)，投資于房地產(chǎn)，以分享房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)，因此深受廣大投資者的歡迎。
高收益性
在目前情況下，房地產(chǎn)信托普遍具有較高的收益。從已發(fā)行成功的信托產(chǎn)品來(lái)看，普遍的收益率在4.5%-6%之間，更有部分產(chǎn)品最終收益在6%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他一些投資品種。房地產(chǎn)信托的高收益性，主要有以下兩方面的原因：
1.中國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)。在很多人眼中，房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，那么其利潤(rùn)到底有多高呢？根據(jù)國(guó)土資源部一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)方面，大多數(shù)城市普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高，一般達(dá)到30%到40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)絕對(duì)是一個(gè)資本密集的行業(yè)，一般大眾很難參與投資，開(kāi)發(fā)商的集資來(lái)源也受到嚴(yán)重限制。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)，打通了普通老百姓進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、分享行業(yè)高速增長(zhǎng)及超額利潤(rùn)的路徑，創(chuàng)造了一個(gè)全新的投資機(jī)會(huì)。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)率，使其能承擔(dān)更多的財(cái)務(wù)費(fèi)用，給信托投資者以較高的回報(bào)。
2.房地產(chǎn)融資方式改變帶來(lái)的機(jī)會(huì)。由于資本市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，主要是通過(guò)銀行貸款，60%以上的資金來(lái)源于銀行，既增加了銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，又不利于這個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策展開(kāi)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款從總量和資格上進(jìn)行了更嚴(yán)格的控制，迫使各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，尋找新的資金來(lái)源。
信托以其制度靈活、量身打造的特點(diǎn)，非常適合與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合，房地產(chǎn)信托逐漸成為開(kāi)發(fā)商重要的融資方式。為了能搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)、加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程，開(kāi)發(fā)商也愿意給信托投資者以較高的回報(bào)，以獲得足夠的開(kāi)發(fā)資金，建立起新的融資渠道。
風(fēng)險(xiǎn)與控制
作為一個(gè)金融投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托同樣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長(zhǎng)、資金占用量大，利潤(rùn)回報(bào)較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。
根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，1-8月份，我國(guó)房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，宏觀調(diào)控成果已初步顯現(xiàn)；房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產(chǎn)品質(zhì)提升所致，平均漲幅仍低于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)幅度；由于中國(guó)城市化進(jìn)程及大規(guī)模城市改造，必然對(duì)房產(chǎn)有著長(zhǎng)期的真實(shí)需求，目前存在的主要問(wèn)題是局部過(guò)熱及房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，整體的房地產(chǎn)泡沫是不存在的。
信托公司在信托資金運(yùn)用過(guò)程中，可通過(guò)投資地域、項(xiàng)目類(lèi)別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機(jī)動(dòng)，來(lái)抵御可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者利益。
2.項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作，如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷(xiāo)售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問(wèn)題，則信托產(chǎn)品無(wú)論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目本身的先天缺陷是無(wú)法避免的。
信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候，可以聘請(qǐng)有市場(chǎng)公信力的房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識(shí)；深入調(diào)查了解開(kāi)發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況，選擇與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作；落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，加強(qiáng)資金監(jiān)控，做到“封閉運(yùn)行，專(zhuān)款專(zhuān)用”。通過(guò)這一系列的手段，信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi)，最大限度地保證信托資金的安全，保護(hù)委托人和受益人的利益。
3.道德風(fēng)險(xiǎn)。作為專(zhuān)業(yè)從事經(jīng)營(yíng)性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，信托投資公司受到國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)———中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上，信托公司可邀請(qǐng)商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與，對(duì)信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。
信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評(píng)審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程，按照審慎的原則運(yùn)用信托資金，各部門(mén)分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。
我們知道，房地產(chǎn)是世界財(cái)富的一個(gè)重要組成部分，在美國(guó)，房地產(chǎn)占到了全部財(cái)富的40%-50%。而在我國(guó)，隨著居民改善住房條件需求的釋放，以及城市化進(jìn)程的持續(xù)，足以支撐起房地產(chǎn)行業(yè)近20年的長(zhǎng)期牛市。
(作者：福建聯(lián)華國(guó)際信托投資公司常務(wù)董事總裁，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng))
信托公司在信托資金運(yùn)用過(guò)程中，可通過(guò)投資地域、項(xiàng)目類(lèi)別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機(jī)動(dòng)，來(lái)抵御可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者利益
房地產(chǎn)信托作為一個(gè)新興的金融品種，在我國(guó)出現(xiàn)不過(guò)兩三年的時(shí)間，但發(fā)展速度很快，截止2004年6月底，全國(guó)房地產(chǎn)信托募集資金已高達(dá)150億元。由于其能將老百姓手里的閑置資金匯集起來(lái)，投資于房地產(chǎn)，以分享房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)，因此深受廣大投資者的歡迎。
高收益性
在目前情況下，房地產(chǎn)信托普遍具有較高的收益。從已發(fā)行成功的信托產(chǎn)品來(lái)看，普遍的收益率在4.5%-6%之間，更有部分產(chǎn)品最終收益在6%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他一些投資品種。房地產(chǎn)信托的高收益性，主要有以下兩方面的原因：
1.中國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)。在很多人眼中，房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，那么其利潤(rùn)到底有多高呢？根據(jù)國(guó)土資源部一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)方面，大多數(shù)城市普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高，一般達(dá)到30%到40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)絕對(duì)是一個(gè)資本密集的行業(yè)，一般大眾很難參與投資，開(kāi)發(fā)商的集資來(lái)源也受到嚴(yán)重限制。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)，打通了普通老百姓進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、分享行業(yè)高速增長(zhǎng)及超額利潤(rùn)的路徑，創(chuàng)造了一個(gè)全新的投資機(jī)會(huì)。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)率，使其能承擔(dān)更多的財(cái)務(wù)費(fèi)用，給信托投資者以較高的回報(bào)。
2.房地產(chǎn)融資方式改變帶來(lái)的機(jī)會(huì)。由于資本市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，主要是通過(guò)銀行貸款，60%以上的資金來(lái)源于銀行，既增加了銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，又不利于這個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策展開(kāi)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款從總量和資格上進(jìn)行了更嚴(yán)格的控制，迫使各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，尋找新的資金來(lái)源。
信托以其制度靈活、量身打造的特點(diǎn)，非常適合與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合，房地產(chǎn)信托逐漸成為開(kāi)發(fā)商重要的融資方式。為了能搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)、加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程，開(kāi)發(fā)商也愿意給信托投資者以較高的回報(bào)，以獲得足夠的開(kāi)發(fā)資金，建立起新的融資渠道。
風(fēng)險(xiǎn)與控制
作為一個(gè)金融投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托同樣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長(zhǎng)、資金占用量大，利潤(rùn)回報(bào)較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。
根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，1-8月份，我國(guó)房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，宏觀調(diào)控成果已初步顯現(xiàn)；房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產(chǎn)品質(zhì)提升所致，平均漲幅仍低于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)幅度；由于中國(guó)城市化進(jìn)程及大規(guī)模城市改造，必然對(duì)房產(chǎn)有著長(zhǎng)期的真實(shí)需求，目前存在的主要問(wèn)題是局部過(guò)熱及房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，整體的房地產(chǎn)泡沫是不存在的。
信托公司在信托資金運(yùn)用過(guò)程中，可通過(guò)投資地域、項(xiàng)目類(lèi)別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機(jī)動(dòng)，來(lái)抵御可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者利益。
2.項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作，如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷(xiāo)售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問(wèn)題，則信托產(chǎn)品無(wú)論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目本身的先天缺陷是無(wú)法避免的。
信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候，可以聘請(qǐng)有市場(chǎng)公信力的房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識(shí)；深入調(diào)查了解開(kāi)發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況，選擇與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作；落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，加強(qiáng)資金監(jiān)控，做到“封閉運(yùn)行，專(zhuān)款專(zhuān)用”。通過(guò)這一系列的手段，信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi)，最大限度地保證信托資金的安全，保護(hù)委托人和受益人的利益。
3.道德風(fēng)險(xiǎn)。作為專(zhuān)業(yè)從事經(jīng)營(yíng)性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，信托投資公司受到國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)———中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上，信托公司可邀請(qǐng)商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與，對(duì)信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。
信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評(píng)審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程，按照審慎的原則運(yùn)用信托資金，各部門(mén)分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。
我們知道，房地產(chǎn)是世界財(cái)富的一個(gè)重要組成部分，在美國(guó)，房地產(chǎn)占到了全部財(cái)富的40%-50%。而在我國(guó)，隨著居民改善住房條件需求的釋放，以及城市化進(jìn)程的持續(xù)，足以支撐起房地產(chǎn)行業(yè)近20年的長(zhǎng)期牛市。
(作者：福建聯(lián)華國(guó)際信托投資公司常務(wù)董事總裁，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng))
(xintuo摘自國(guó)際金融報(bào))